Regular el precio del alquiler: la experiencia de Suecia

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Regular el precio del alquiler puede parecer la mejor alternativa para evitar los sobreprecios y garantizar el acceso a una vivienda a toda la población. No obstante, en algunos casos esta experiencia no ha sido del todo favorable, como por ejemplo en Suecia, donde la medida ha generado efectos adversos.

De esta forma, la regulación del precio del alquiler puede generar escasez y dificultad para acceder a nuevas viviendas, sobreprecios y mercados alternos. Además, puede generar desigualdad en la población, ya que no todos tendrán la capacidad para alquilar un piso o vivienda. Conoce cuáles son los efectos que puede ocasionar el regular el precio del alquiler.

Características de las viviendas en Suecia arrendadas

Propuesta para regular el precio del alquiler en España

En los últimos meses, el gobierno español ha estado desarrollando una propuesta de ley para regular el precio del alquiler en todo el país. De esta forma, se busca implementar las mismas acciones de Cataluña para controlar este mercado con el fin de hacerlo más accesible a la población.

No obstante, esta iniciativa ya se ha desarrollado en otras partes del mundo y ha generado efectos negativos que hacen dudar si funcionará en España. Por consiguiente, existe una incertidumbre entre arrendadores y arrendatarios, ya que se desconoce el efecto real de estos controles.

Estas medidas ya fueron implementadas en Suecia con el propósito de generar igualdad en las condiciones. Además, otros países como Venezuela han implementado controles similares que han impactado considerablemente en la accesibilidad y los precios del mercado.

Antecedentes legales en Europa de la propuesta de regular el precio del alquiler

En Suecia ya existe una normativa legal para regular el precio del alquiler residencial y mejorar las oportunidades de acceso a una vivienda digna. No obstante, como en la mayoría de los casos en los que se implementan regulaciones, ha generado un impacto negativo en el mercado.

Por consiguiente, aunque se establecieron tarifas para controlar los precios, la oferta disminuyó considerablemente, ya que los arrendadores buscaron otras alternativas para monetizar sus propiedades. Además, debido a la dificultad para acceder a nuevos contratos, se ha evidenciado una desigualdad en las oportunidades y escasez de pisos disponibles en el mercado.  

Por consiguiente, aunque estas propuestas parezcan beneficiosas, por lo general suelen afectar aún más la problemática que buscan solucionar. Además, dependiendo de lo estrictos que sean los controles, estas medidas pueden generar mercados alternos con sobreprecios que no son accesibles para toda la población.

Antecedentes legales de reglamentos de control del alquiler

En Suecia los contratos de alquiler se negocian de forma indirecta

Debido a la dificultad para acceder a las viviendas en Suecia, desde hace 30 años los precios del alquiler residencial se negocian de forma indirecta. De esta forma, el precio de las cuotas se establece por medio intermediarios que buscan proponer y definir de forma objetiva las cuotas.

En este sentido, inicialmente se deben conseguir representantes legales que, en conjunto con los organismos gubernamentales encargados, evaluarán el precio de las viviendas. Por consiguiente, la gestión o tramitación de los alquileres no se realiza de forma directa entre las partes interesadas (arrendadores y arrendatarios).

¿De qué forma se definen los precios del alquiler en Suecia?

Con la finalidad de establecer condiciones lo más justas posibles, en Suecia existen precios referenciales que influyen en los acuerdos de alquiler.  En este sentido, dependiendo de las características del piso o casa, así como las estimaciones en áreas cercanas, se estudian los precios de los alquileres.

De esta forma, se busca que las viviendas con características semejantes sean ofrecidas a precios similares y asegurar la uniformidad en los alquileres. Además, al definir los precios de los alquileres se debe tener en cuenta los ingresos de la persona interesada en alquilar. Por consiguiente, el precio no puede exceder el 30% de los ingresos del arrendatario para garantizar su accesibilidad.

Igualmente, si las partes interesadas no logran acordar un precio de alquiler para la vivienda, se puede acudir a tribunales especiales. En este sentido, los arrendadores pueden solicitar una tasación de su vivienda si consideran que debería tener un precio superior a los utilizados como guía. Por consiguiente, este tribunal se encargará de evaluar las referencias de los precios de alquiler en Suecia.

Referencias consideradas al regular el precio del alquiler en Suecia

Efectos negativos de regular el precio del alquiler en Suecia

Con la ley para regular el precio del alquiler se ha logrado evitar aumentos excesivos de las cuotas de alquiler, pero se ha generado un importante impacto social y económico que ha dificultado la firma de nuevos contratos de alquiler.

Escasez de viviendas ofertadas y listados de espera

Uno de los principales impactos negativos de regular un mercado es que su demanda crece excesivamente y su oferta se reduce. En este sentido, los controles del precio del alquiler residencial han generado un déficit considerable que dificulta el acceso a las viviendas en alquiler. Igualmente, existen contratos de arrendamiento que están exonerados en la ley, pero que pueden tener precios superiores al promedio en un 70%.

Además, debido a que el número de solicitantes es superior al de viviendas ofertadas, las solicitudes se van acumulando. Por consiguiente, se ha generado un aumento considerable de las listas de personas en búsqueda de una vivienda en alquiler. Además, se estima que los interesados en alquilar en la capital pueden esperar en un listado entre 11 años y 30 dependiendo de la demanda.

Endeudamiento de la población

Debido a la dificultad para acceder a una vivienda en alquiler, muchos suecos han tenido que solicitar préstamos para adquirir su propia vivienda. Sin embargo, aunque a largo plazo es una inversión, este endeudamiento puede afectar significativamente la economía de las familias.

En este sentido, el gobierno ha desarrollado proyectos especiales para construir y vender viviendas a personas de bajos recursos. De esta forma, se ha logrado conseguir la financiación necesaria para continuar con el proyecto e ir renovando progresivamente las viviendas en Suecia.

Endeudamiento de los suecos al tener que adquirir sus propias viviendas

Obstaculización de la redistribución de las viviendas

Debido a que los contratos de alquiler en Suecia no tienen una fecha límite, no suelen presentarse muchos casos de rotación entre los arrendatarios. Además, los inquilinos que residen en viviendas costosas pero reguladas suelen permanecer durante años en la propiedad. Por consiguiente, estas acciones influyen en las listas de espera.  

Alquileres cooperativos

Debido a la dificultad para acceder a las viviendas en alquiler, las regulaciones han permitido compartir los contratos entre diferentes personas. De esta forma, se han creado alianzas entre personas para compartir los beneficios y tener acceso a una vivienda alquilada. No obstante, esto también ha ocasionado que algunos arrendatarios arrienden de nuevo de forma compartida las viviendas a precios más elevados.

Mercados alternos, uno de los efectos negativos de regular el precio del alquiler

Debido a la gran demanda y la poca oferta de viviendas en alquiler, especialmente en las zonas pobladas, se han generado mercados alternos no regulados. En este sentido, algunos propietarios deciden alquilar ilegalmente a altos precios a otras personas necesitadas que quieren evitar las listas de espera.

Por otra parte, se pueden presentar casos de arrendadores o propietarios aliados con terceros que subarriendan las propiedades a precios elevados. De esta forma, las regulaciones provocan el subarriendo las propiedades sin controles en los precios. No obstante, estos mercados alternos terminan afectando considerablemente la economía de los suecos que normalmente terminan pagando a precios más elevados.

Segregación social

Regular el precio del alquiler genera una exclusión social, ya que generalmente los más beneficiados son las personas de altos recursos. Además, las zonas céntricas son reservadas para las personas con mayor poder adquisitivo. De esta forma, a las personas de bajos recursos, jóvenes, adultos mayores o inmigrantes se les suele dificultar más acceder a las viviendas en alquiler.

Segmentación social por los efectos de regular el precio del alquiler

Conclusión

Regular el precio del alquiler suele dificultar aún más el acceso a las viviendas, ya que suele aumentar la demanda y reducir su oferta. En este sentido, estos controles que buscan beneficiar a la población de bajos recursos normalmente terminan afectándola más al pagar precios superiores en mercados alternos.

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